국토교통부가 서울시 강남권 재건축아파트의 개발부담금을 평균 4억4천만 원으로 추정하면서 재건축 초과이익환수제도와 관련한 논란이 다시 불붙고 있다.

초과이익환수제를 놓고 개발이익을 조합원들의 사유재산으로 인정해서는 안 된다는 주장과 조합원들의 사유재산을 과도하게 침해하는 위헌적 요소가 많다는 주장이 팽팽히 맞서고 있다.
 

23일 법조계 등에 따르면 강남권 재건축조합들이 재건축 초과이익환수제의 시행이 부당하다며 헌법소원을 준비하고 있다.

서울시 송파구에 있는 잠실주공5단지 재건축조합은 이미 지난해 말부터 재건축 초과이익환수제의 헌법소원을 준비해왔는데 최근 다른 조합과 함께 공동으로 대응하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

법무법인 인본은 23일 홈페이지에 재건축 초과이익환수제 위헌소송을 함께 할 청구인단을 모집한다는 공고를 내기도 했다.

인본은 “재건축 초과이익환수제는 헌법에서 국민이 쾌적한 주거생활을 하게 할 국민의 의무를 국민에게 전가하고 사적자치의 원칙에 따라 스스로 비용을 들여 부동산을 재건축해 더 좋은 환경에서 거주하고자 하는 국민의 의사결정 자유를 제약한다”며 “자유시장경제 질서의 원칙과 사유재산제에 반하는 위헌적 법률”이라고 주장했다.

국토교통부가 최근 초과이익환수제 대상인 강남권 아파트를 중심으로 시뮬레이션을 돌려 조합원들이 내야할 개발부담금 추정치를 발표하면서 소송을 제기하는 조합이 더 많아질 것으로 법조계는 바라본다.

국토교통부에 따르면 강남권에 위치한 한 재건축아파트의 경우 조합원 1명이 부담해야 할 개발부담금은 최고 8억4천만 원에 이른다.

초과이익환수제를 둘러싼 가장 첨예한 쟁점은 과연 실현되지 않은 이익, 이른바 '미실현 이득'에 세금을 부과할 수 있느냐는 것이다.

국토교통부는 개발부담금이 과도한 것 아니냐는 논란이 일자 참고자료를 내고 “미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 헌법재판소와 행정법원의 입장”이라며 “재건축 부담금 부과는 정당하다”는 태도를 보이고 있다.

헌법재판소는 1994년 토지공개념(토지는 공적재화라 토지의 사유재산권을 적절히 제한해야 한다는 생각이나 주장)에 따라 시행된 토지초과이득세의 헌법소원과 관련해 “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인지 혹은 미실현 이득을 포함할 것인지 여부는 과세목적과 과세소득의 특성과 과세기술 문제 등을 고려해 판단할 입법정책”이라며 “헌법상 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로 볼 수 없다”고 결정했다.

서울행정법원은 2014년 서울시 용산구 한남동 한남연립재건축조합이 제기한 행정소송을 “미실현 이득에 대한 재건축 부담금 부과는 정당하다”며 기각하기도 했다.

일부 시민단체들은 재건축 초과이익환수제를 현재보다 더 강한 수준으로 시행해야 한다고 주장한다.
 

경제정의실천시민연합(경실련)은 “재건축사업에서 발생하는 개발이익의 절반이 토지 등을 제공한 개인의 몫이라면 나머지 절반은 토지의 가치를 증대시킨 공공의 몫이기 때문에 기본적으로 개발이익의 절반 이상은 환수해야 한다”고 주장했다.

자산가격 상승이 재건축사업뿐 아니라 정부의 공공투자와 토지이용계획의 결정·변경에 따른 측면도 있기 때문에 조합원들이 모든 이익을 차지해서는 안된다는 것이다. 

조합원 개인들이 노력해 얻는 이익이라면 다른 얘기가 되지만 말 그대로 ‘우연히’ 이익이 발생하게 될 경우 개발이익을 철저하게 거둬들여야 한다고 경실련은 본다.

청와대 국민청원게시판에는 지난해 “노동 소득에 세금이 부과되는 상황에서 가만히 앉아서 얻은 이익에 세금을 부과하지 않는다면 진정한 경제민주화란 공염불”이라는 청원글이 올라오기도 했다.

하지만 초과이익환수제를 반대하는 사람들로부터 나오는 “재건축사업을 진행한 뒤 집값이 떨어질 경우 국가가 손실금액을 보전해 줄 것이냐”는 질문도 여전히 유효하다.

이들은 “개인이 보유한 주식이 올랐다고 해서 바로 세금을 부과하지는 않는다”며 “미실현 이득에 대한 세금부과는 재산권을 과도하게 제한하는 것”이라고 주장한다.

법무법인 인본도 헌법재판소 판례가 24년이나 지난 얘기라 다시 소송을 내 다퉈볼 여지가 충분하다고 보고 있다.

헌법재판소가 과거 미실현 이득에 세금을 부과해도 큰 문제가 없다고 판단하면서도 특정 과세기간에 지가가 하락하는 데 대비한 보충규정을 두지 않았다는 점을 들어 토지초과이득세를 헌법불합치 판결을 내렸다는 점을 감안할 때 초과이익환수제 시행 논란은 쉽게 가라앉지 않을 것으로 예상된다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]