서울 원효로3가와 신창동 재개발사업은 지금껏 큰 움직임이 없었으나 주변 공공재개발 신청에 자극을 받아 주민들이 카카오톡 단체채팅방을 만들고 의견을 교환하는 등 움직임이 활발해지고 있다. 

원효로3가와 신창동 재개발사업과 관련해 조금 더 깊게 알아보도록 하겠다.

◆ 원효로3가와 신창동 입지 분석

원효로3가와 신창동 재개발지역은 1구역, 2구역, 3구역으로 나뉜다. 1구역은 성심여자중학교 부근, 2구역과 3구역은 KT용산IDC 빌딩 근처에 있다. 

원효로3가와 신창동 재개발지역은 용산 국제업무지구의 배후단지로 각광받고 있는 곳이다. 국제업무지구 조성과 전자랜드 재개발에 따라 이 지역까지 상권이 확장될 가능성이 높다. 

용산과 여의도를 원효로와 원효대교가 잇고 있기 때문에 용산·여의도 통합 마스터플랜의 최대 수혜지이기도 하다. 

효창공원역과 용산역을 이용할 수 있는 역세권이며 개발 가능성이 높음에도 불구하고 아직 저평가된 지역이다. 

원효로3가와 신창동지역은 상가도 별로 없고 아직 판자촌이 많이 남아있어 주민 동의율이 매우 높을 것으로 예상된다. 따라서 이른 시일 안에 조합이 설립될 가능성이 높다. 

◆ 어떤 식으로 재개발될까

원효로3가와 신창동 지역은 가로주택정비사업이 가능한 지역이다. 가로주택정비사업은 시행기간이 짧고 투기세력이 몰리지 않는다는 이점이 있다. 만약 이 지역에 공공재개발이 추진된다면 사업 실행에 10년이 넘는 시간이 걸리고 투기세력이 몰려 가격이 폭등할 가능성도 있다. 

3개의 구역 가운데 가장 사업성이 좋은 구역은 1구역이다. 빌라가 거의 없고 단독·다가구 위주로 구성돼 있으며 신축 빌라를 지을 땅도 부족하다. 

다만 세를 받으며 생활을 꾸려나가는 노인들이 많아 이들을 어떻게 설득하는지가 사업 추진의 관건이 될 수 있다. 

2구역에는 최근 신축빌라가 많이 생기고 있다. 또한 신축빌라를 지을 수 있는 땅도 여전히 존재하기 떄문에 건축제한이 필요하다. 

3구역은 대로변이기 때문에 상가가 많다. 따라서 도시정비형 재개발을 추진하는 것이 필요하다. 

신창동 77번지 일대는 원효로3가·신창동 재개발지역의 매물을 구하기 어려울 때 대안으로 노려볼 수 있는 지역이다. 

이 지역은 노후불량주택 밀집지역이기 때문에 가로주택정비사업에 매우 적합한 곳이다. 상가가 없고 주민들의 열의도 뜨겁다. 

원효로3가와 신창동 재개발지역과 비교하면 초기투자비용이 적다. 언덕에 있기 때문에 아파트 단지가 조성된다면 용산 조망을 확보할 수 있다는 장점도 있다. 

다만 최근 신축빌라가 늘어나고 있다는 것은 아쉬운 점이다. 

◆ 원효로3가와 신창동 투자 유의사항

원효로3가와 신창동 재개발지역은 단독·다가구 주택이 많기 때문에 초기 투자비용이 많이 필요하다.

건축허가가 나오는 땅으로 구입하는 것이 좋고 맹지를 구입할 때는 권리가액 한도 안에서 34평과 25평을 둘 다 받을 수 있는 ‘1+1’이 가능한 매물을 구하는 것이 좋다. 

오래된 빌라는 매물이 귀하며 나온다고 하더라도 대지 지분이 큰 매물은 비싸다. 전세를 끼고 매입한다면 세입자가 나간 뒤 수리비용을 지불해야 한다는 점도 살펴야 한다. 

신축빌라가 귀한 지역이기 때문에 신축빌라 매물도 매력적이다. 매매가보다는 공시지가 등 감정가를 따져봐야 하고 재개발이 오래 걸릴 것을 감안해서 제대로 지은 신축빌라를 구입해야 한다. 

이 지역은 재개발이 불발되더라도 국제업무지구 조성 등 호재가 많아 꾸준히 땅값이 상승할 수 있는 지역이기 때문에 투자매력이 높다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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