최근 공공재개발과 관련된 관심이 높아지고 있다.

공공재개발은 무엇이며 공공재개발은 투자 측면에서 일반재개발보다 무엇이 다른지 살펴보자.

◆ 공공재개발사업 개요

공공재개발은 공적 지원을 통해 정체된 정비사업을 정상화하고 사업속도를 높여 도심 내 주택공급을 확대하는 사업을 뜻한다.

공모신청을 접수한 자치구는 해당 구역의 주민 동의율, 정비구역 지정요건 등을 평가한 뒤 공공재개발 추진이 적합하다고 판단되는 구역을 서울시에 추천하게 된다.

서울시는 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등을 통해 계획을 수립하고 국토교통부·서울시 합동 후보지선정위원회를 통해 후보지를 최종 선정하게 된다. 

서울시가 추진하는 공공재개발사업이 안정화되면 수도권 전반으로 확대해 시행된다. 일회성이 아니라 계속 진행될 수 있는 사업이라는 뜻이다. 

국토교통부와 서울시는 9월21일부터 11월4일까지 후보지 공모를 진행했으며 현재는 개략계획 및 사업지 분석이 진행되고 있다.

개략계획과 사업지 분석에 걸리는 시간은 정비구역이나 정비예정구역 등 기존 재개발구역은 약 1개월, 재개발구역으로 지정되지 않은 신규 구역은 약 2~3개월이다. 

이후 약 2주 동안 관계부서 협의가 진행되며 기존 구역은 2020년 12월, 신규 구역은 2021년 3월에 후보지 선정 및 통보가 이뤄진다.

공모자격은 사업단계에 따라 조금씩 다르다. 

모든 지역에서 공통으로 필요한 것은 공모신청서와 구청의 후보지 추천 공문이다.

여기에 더해 정비구역 가운데 조합이 신청돼있는 지역은 조합 공문이, 추진위원회만 설립돼 있는 지역은 추진위원회 공문이, 추진주체가 없는 곳은 정비구역 내 주민 10% 이상의 동의가 필요하다. 

해제구역을 포함해 아직 구역 지정이 되지 않은 곳은 공모신청서에 표시돼 있는 구역 범위 내 주민 10% 이상의 동의가 필요하다. 

정비예정구역 가운데 추진위원회가 설립된 곳은 추진위원회 공문, 추진위원회가 설립되지 않은 곳은 정비예정구역 내 주민 동의 10% 이상이 요구된다. 

◆ 공공재개발사업 혜택 및 기대효과

공공재개발사업 혜택은 △도시규제 완화(용도지역 상향, 용적률 상향, 기부채납 완화) △사업성 보장(관리처분 시 분담금 확정, 분양가 상한제 적용 제외) △사업비 지원(사업비 융자, 이주비 융자, 기반시설 국비 지원) △신속한 인허가 등이다. 

공공재개발사업의 기대효과로 가장 먼저 꼽히는 것은 도시규제 완화, 분양가 보장 등 제도적 지원을 통한 사업 촉진효과다. 또한 상가·준주거 재개발에서 발생하는 미분양 비주거시설을 매입해 도심정비사업이 활성화되는 효과도 거둘 수 있다.

투명한 사업 추진을 통해 주민 갈등을 완화할 수 있고 전문성을 바탕으로 사업을 철저하게 관리하기도 쉬워진다. 이주단계에서 주민 갈등을 완화하고 사업 종료 후 원주민의 재정착률을 높일 수 있다는 것도 공공재개발의 효과다.

◆ 공공재개발사업 투자 유의사항

현재 공공재개발사업을 신청한 곳은 약 70곳이다. 이 가운데 최소 15곳에서 최대 20곳이 선정된다. 현재 신청 명단 가운데 50곳은 선정에 실패하게 된다는 뜻이다. 

70곳의 명단을 살펴보면 대부분 기존에 정비구역으로 지정됐다가 해제된 곳이 많다. 이는 주민 동의가 이뤄지지 않았다는 뜻이다. 그렇기 때문에 주민들의 반대가 있을 수 있다는 사실을 투자할 때 염두에 둬야 한다.

또 신축빌라가 많은 지역은 선정되기가 어렵고 선정된다고 하더라도 사업성이 나쁠 수 있다는 점을 살펴야 한다. 

공공재개발이 만능이 아니라는 점을 반드시 생각하고 최소 10년 이상 걸릴 수 있다는 점도 생각해야 한다.

이미 지나치게 프리미엄이 붙은 물건은 투자해도 수익성이 낮다는 점을 살피고 여유자금을 활용해 최소 10년 이상 길게 보고 투자해야 한다.

또한 비례율이 높은 지역 위주로, 권리가액이 높은 물건 위주로 투자해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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