[비즈니스포스트] 서울 아파트값이 연간 단위로 9년 만에 하락할 수 있다는 관측이 나온다.

서울 아파트값은 2013년 1.84% 하락한 이후 쉼없이 꾸준히 상승세를 보였다. 다만 올해 들어 지난 8월과 9월 연속으로 전월보다 값이 하락했고 매매가격 전망지수도 지속 하락해 올해 남은 기간 서울 아파트값이 더 떨어질 것이라는 시선이 우세하다.
 

5일 KB부동산 자료를 보면  9월 서울 매매가격 전망지수는 61.5를 기록해 통계가 작성된 2013년 4월 이후 최저치를 보였다. 

매매가격 전망지수는 전국 4천여 중개업소를 대상으로 지역의 부동산 가격이 상승할 것인지 하락할 것인지에 관한 전망을 조사해 0~200 범위의 지수로 나타낸 것이다. 지수가 100을 넘으면 상승을 전망하는 비중이 높다는 것을 뜻한다. 

이 지수는 2~3개월 이후의 부동산 가격 전망을 반영한다. 이를 고려하면 서울 아파트값이 9년 만에 하락으로 돌아설 수 있다는 관측이 나온다. 

사실 서울 아파트값은 올해 9월까지 전년 말에 견줘 0.53% 상승했다. 올해 상반기만 해도 아파트값은 계속 올랐고 3월 대선에서도 부동산값 폭등은 핵심 이슈 가운데 하나였다. 그런데 갑작스레 분위기가 급변해 8월 들어 전월과 비교해 0.15% 빠졌다. 9월에도 0.19% 연속 떨어졌다.

이 추세가 이어진다면 4분기 서울 아파트값은 계속 떨어져 올해 전체 성적표에 '하락'이라는 도장이 9년 만에 찍힐 가능성이 크다.  
  부동산 시장 전망을 가늠해 볼 수 있는 경매시장에서도 사정은 다르지 않다.

부동산 경매 시장의 낙찰률과 낙찰가율은 부동산시장의 흐름을 가늠할 지표 가운데 하나이다. 낙찰률은 법원이 경매로 등록한 목적물이 실제로 낙찰되는 확률을, 낙찰가율은 낙찰된 가격과 감정가를 비교한 수치를 말한다. 

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 9월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 89.7%로 2020년 3월 이후 2년6개월 만에 최저치를 기록했다. 

서울 아파트 낙찰가율은 올해 1월 103.1%로 100%를 넘긴 뒤 6월에는 110%까지 올랐지만 7월 96.6%로 내려온 뒤 8월 93.7%, 9월 89.7%로 계속 하락했다. 낙찰률도 올해 초 50%대에서 7월부터 20%대 수준으로 낮아졌다. 

한국은행 금리 인상이 지속될 것으로 예상되고 경기 불안의 여파로 서울 아파트 매매건수도 역대 최소행진이 이어지고 있다. 

서울 부동산정보광장을 살펴보면 계약일 기준 아파트 매매건수는 7월 642건, 8월 670건, 9월 325건으로 조사됐다. 7월에는 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이후 가장 낮은 기록을 보였는데 9월에는 이마저도 반토막이 난 셈이다. 다만 9월에 이뤄진 매매는 아직 신고 기간이 남아 있어 조금 더 늘어날 수 있다. 

부동산 거래량은 시장의 척도로 여겨진다. 거래량이 많다는 것은 수요가 많다는 것으로 해석되기 때문이다. 실제 2015~2016년 서울 부동산 호황기에 거래건수는 각각 12만225건, 11만322건을 기록하기도 했다. 매달 1만 건씩 매매가 이뤄진 셈이다. 

정부가 2019년 12월16일 투기적 대출수요 억제를 위한 규제 강화를 내놓으면서 거래가 위축되긴 했지만 2020년 서울 부동산 거래량은 8만985건을 보였다. 

참고로 2010~2013년 서울 부동산 침체기에 연평균 거래량은 5만2천 건 수준이었다.

반면 2022년 9월 말 현재 서울 누적 아파트 매매건수는 9255건에 불과하다. 지금의 거래절벽 상황을 고려하면 올해 매매거래 전체가 1만 건을 겨우 넘기는 수준일 것으로 예상된다. 

반면 금리는 더욱 가파르게 오를 것으로 보인다. 

올해 연말에는 주택담보대출 금리가 8%대 수준에 진입할 것이란 관측에 무게가 실린다. 한국은행이 앞으로 남은 두 번의 금융통화위원회에서 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 올리는 빅스텝을 단행할 가능성이 크기 때문이다. 

이는 지난해 4%대 수준에서 두 배가 되는 셈이다. 지난해 주택 매입을 위해 3억 원의 주택담보대출을 받았다면 월 이자가 100만 원에서 200만 원이 되는 셈이다.

이런 이자부담을 버티지 못하고 주택을 처분하기 시작한다면 부동산 가격 하락 추세는 더욱 깊어질 수 있다. 

정부도 부동산 가격 하락에 관한 대책을 내놓지 않은 채 사실상 팔짱만 끼고 있다. 

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 9월7일 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 “그동안 부동산 가격이 워낙 급등해 하향 안정화하는 것이 맞고 정책도 그런 쪽으로 갈 것이다”고 말했다.

매매가격 전망지수, 경매시장 낙찰가율, 거래 절벽, 기준금리 인상 등 부동산 관련 지표 모두 빨간불이 들어온 셈이다. 이에 많은 전문가들은 서울 부동산 가격이 추가로 떨어질 것이라 내다본다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 언론매체 인터뷰를 통해 “올해 하반기에도 금리 인상 가능성에서 자유롭지 못한 상황에서 지금의 하락추세가 이어지며 달라지는 게 없을 것이다”고 내다봤다.

한문도 연세대 금융부동산학교 교수도 최근 MBC 뉴스외전에 출연해 “앞으로 1~2년 안에 서울 부동산 가격이 20~30% 떨어질 것이라고 본다”며 “지금은 대세하락의 초입으로 판단된다”고 말했다. 류수재 기자