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집값이 매우 비싸기 때문에 대부분 사람들은 빚을 내서 집을 구입한다. 

빚을 내는 것을 무조건 싫어하는 사람이 있는데 나쁜 빚을 내는 것은 금물이지만 좋은 빚을 내는 것은 부동산 투자에서 반드시 필요한 일이다.

◆ 아파트를 사는 데 빚을 내지 않는 것은 기회비용을 상실하는 것

아파트를 사기 위해 빚을 내지 않고 본인이 보유한 돈으로만 사게 되면 그 돈은 아파트에 묶이는 것이다. 

예를 들어 연 5%정도의 투자수익을 낼 수 있는 사람이 3억 원의 아파트를 본인이 보유한 돈으로 샀다고 가정하면 이 돈으로 매년 1500만 원의 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 것이다. 

하지만 만약 3억 원을 연 3%의 이자율로 대출받아서 이 아파트를 샀다고 가정한다면 이자는 약 900만 원이 된다. 1500만 원의 기회비용보다 줄어들게 되는 셈이다.

특히 요즈음과 같은 저금리시대에는 대출금을 먼저 갚는 것이 훌륭한 재테크가 아닐 수 있다.

예를 들어 3%의 이자율로 3억 원을 빌렸을 때 이자는 연 900만 원이다. 만약 어떤 사람이 3억 원을 1년만에 모두 갚았다고 가정한다면 이 사람은 3억 원으로 900만 원의 재테크를 한 셈이다. 

만약에 연 5%의 수익을 올리는 부동산에 3억 원을 투자한다면 이자를 갚고도 매년 600만 원의 돈을 손에 쥐게 된다. 또 부동산 자산가치의 상승도 기대할 수 있다. 

낮은 금리를 이용해 대출을 받아 수익을 창출한다면 수익률이 이자율을 이기는 논리에 따라 돈을 벌 수 있다.

◆ 나쁜 빚과 좋은 빚을 구분해야 한다

실거주를 위한 아파트를 사면서 무리하게 대출을 받는 것은 나쁜 빚이다.

빚을 갚느라 다른 재테크를 할 수 없게 될 수 있을 뿐 아니라 만약 아파트 가격이 잘 오르지 않으면 투자 실패로 이어지게 된다. 

하지만 현금흐름 창출을 위한 대출은 좋은 빚이다. 저금리시대에 낮은 이자로 돈을 빌려 높은 수익을 내는 것은 그만큼 돈을 많이 벌 수 있게 되기 때문이다.

따라서 무리하게 대출을 받아 자기가 사는 아파트를 장만하는 것보다는 차라리 월세에 살면서 투자한 아파트는 임대수익을 올릴 수 있도록 하는 것이 현명하다.

또 가능하면 전세자금대출을 받아서 임대수익률이 나는 곳에 투자하는 것이 좋다. 이자보다 높은 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.  

나쁜 빚은 현금흐름을 망치는 빚이며 좋은 빚은 현금흐름을 만들어내는 빚이다. 

◆ 레버리지 효과를 극대화하라

레버리지 효과란 빚을 통한 투자로 수익을 극대화하는 것을 말한다. 

예를 들어 연간 1800만 원의 수익을 올릴 수 있는 부동산에 자기자금 4억 원을 활용해 투자한다면 수익률은 4.5%가 된다.

하지만 이자율 4%의 대출 2억 원을 포함해 같은 부동산에 투자한다면 자기자본이 2억 원이기 때문에 수익률은 이자 800만 원을 제외하더라도 5%로 높아지게 된다. 

이처럼 은행의 대출 이자율보다 높은 임대 수익률을 얻을 수 있는 부동산에 투자하는 것은 부동산 재테크의 핵심이라고 할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]